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房地產項目投資決策

課程背景
房地產市場和參與方多變，如果將房地產投資開發(fā)過程中大大小小的風險看做房地產企業(yè)利潤的盜賊，那么“賊王”當屬投資決策階段的風險。“擒賊先擒王”，投資決策階段的風險防范和規(guī)避至關重要，將直接決定項目的成敗。
如何獲得項目？此項目到底該不該做？如何定位？怎么投資？資金從哪里來？經濟測算怎么做，各經濟指標之間是一種什么樣的關系？敏感性分析要注意哪些問題……這些都是要在投資決策階段解決的問題，解決不好，開發(fā)商很可能會面臨資金鏈斷裂、項目爛尾、訴訟糾紛等危險。
本課程即在總結分析大量真實案例（包括標桿項目）的基礎上，歸納出投資決策階段的各種風險類型，并總結出風險防范的對策。本課程可以幫助房地產企業(yè)識別投資決策階段各類潛在風險，提高掌控復雜變幻的市場的能力，理性決策、科學決策、成功決策，成功運作房地產項目，實現(xiàn)利潤*化。

課程收益：
深入理解我國房地產市場和投資現(xiàn)狀和前景
掌握城市選擇、項目選擇和產品選擇的方式、機遇和風險控制
結合國內標桿房地產企業(yè)的項目投資決策案例進行分析，分析決策階段的可研報告和盡職報告等，為企業(yè)的投資決策效率提升提供借鑒作用。
通過科學的各類經濟測算來判斷項目的可行性和盈利性
總結提煉出項目運作全周期中的關鍵點、十二大風險和規(guī)避方式
通過案例分析，深度挖掘投資決策階段可能出現(xiàn)各類風險和規(guī)避方式

課程對象：
房地產企業(yè)：董事長、總經理、分管副總經理、拓展、研究、風控、設計、財務、融資、法務、營銷、工程、成本、項目部等部門人員；
金融機構：資產管理公司，銀行，信托公司，證券公司，私募基金，保險公司等投融資負責人員。

課程大綱：
一． 房地產投資原則和開發(fā)流程及關鍵節(jié)點
影響房地產市場長期和中短期趨勢主要因素
時間、地理和產品的新位置理念及案例分析
房地產企業(yè)區(qū)域布局原則
項目投資和開發(fā)流程和關鍵節(jié)點
含萬科等相關案例分析

二.  投資和開發(fā)的十二大風險和規(guī)避方式
1. 戰(zhàn)略風險：前期管理
2. 政策環(huán)境風險：－ 前期管理、盡調和決策、項目管理
3. 投資決策階段風險 -  前期管理 盡調和決策 融資和資金鏈
4. 項目規(guī)劃和設計風險 － 項目管理
5. 項目建設階段風險  － 項目管理
6. 法律與合同風險－項目管理
7. 融資和資金鏈風險 - 融資和資金鏈
8. 進度風險 －項目管理
9. 成本風險 －項目管理
10. 質量風險 －項目管理
11. 租售風險 －項目管理 
12. 運營風險 - 項目管理
含萬科、新城等相關案例分析

三.  項目投資拓展方式
1．房地產投拓與開發(fā)業(yè)務流程和關鍵節(jié)點
2.  怎樣盡快發(fā)現(xiàn)優(yōu)質項目和談判技巧
3．這二十個關鍵問題幫你高效工作
4.  可研和決策報告的重要關注點
5．關于盡職調查及其誤區(qū)
6.  住宅、辦公、商業(yè)、文旅等不同產品配比安排
含新城、祥生等相關案例分析

四.  項目產品定位、策劃和設計
1. 市場調研、項目策劃定位
2. 方案設計
3. 方案論證
4. 案例分析

五.  拿地投前經濟測算、靜態(tài)和動態(tài)投資收益計算及敏感性分析
市場比較法
投資回報法
成本計算法
靜態(tài)和動態(tài)投資回報
敏感性分析
四張表的管控（成本和利潤測算、現(xiàn)金流、工程進度、銷售進度）
含萬科、碧桂園、盛世神州、麥格理等相關案例分析

六.  住宅、辦公、商業(yè)等各自投融資的特點
住宅和長租公寓
辦公樓
商場
賓館、旅游和養(yǎng)老
房地產投資和開發(fā)階段的融資渠道

萬達、融創(chuàng)、凱德等案例分析

七 企業(yè)項目投資決策流程和決策重點
1. 企業(yè)項目投資論證和決策的流程和方式
2. 決策委員會成員決策階段需要關注的各個方面
含相關案例分析

八.  房地產股權和資產并購與合作開發(fā)
1．土地或項目的并購方式和案例分析
2．房地產并購流程和主要風險
3.   萬科和金地并購合作案例分析

交流和問答

注：每一節(jié)都含案例或數(shù)據(jù)分析

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