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新形勢下城市更新項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新實(shí)務(wù)專題培訓(xùn)班

各相關(guān)單位：
為深入貫徹落實(shí)黨的二十大關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的重要部署，順應(yīng)新時(shí)代城市發(fā)展轉(zhuǎn)型需求，中共*辦公廳、*辦公廳印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（以下簡稱《意見》）。該文件旨在系統(tǒng)指導(dǎo)各地以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，統(tǒng)籌推進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，解決城市發(fā)展中的突出短板和民生問題，助力打造宜居、韌性、智慧城市。
當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已進(jìn)入存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。隨著城市發(fā)展由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)粗放式建設(shè)模式已難以滿足人民群眾對美好生活的向往。部分城市面臨基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)不足、歷史風(fēng)貌保護(hù)與開發(fā)矛盾等問題，亟需通過系統(tǒng)性更新實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！兑庖姟返某雠_，為破解這些難題提供了政策框架和實(shí)施路徑，強(qiáng)調(diào)“留改拆”并舉、保護(hù)與創(chuàng)新并重，推動(dòng)城市更新從單一項(xiàng)目向全域化、制度化、可持續(xù)化轉(zhuǎn)變。
為了深化各地對《意見》精神的理解，統(tǒng)一思想認(rèn)識，明確工作方向。通過政策解讀、案例剖析和經(jīng)驗(yàn)交流，幫助相關(guān)部門和單位掌握城市更新的核心要求、技術(shù)方法和實(shí)施策略，確保政策落地見效，為全國城市更新工作規(guī)范化、科學(xué)化推進(jìn)奠定基礎(chǔ)。目的是幫助地方政府、融資平臺、社會資本和金融機(jī)構(gòu)等參與主體，具備足夠的投融資策劃能力參與城市更新項(xiàng)目。特舉辦“新形勢下城市更新項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新實(shí)務(wù)專題培訓(xùn)班”，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、培訓(xùn)內(nèi)容
模塊一、城市更新項(xiàng)目合規(guī)運(yùn)作及投融資落地實(shí)務(wù)
（一）2025年城市更新領(lǐng)域項(xiàng)目的發(fā)展展望
1.*經(jīng)濟(jì)工作會議及兩會對城市更新相關(guān)內(nèi)容的解讀
2.國家發(fā)改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作的部署
3.中辦、國辦《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（2025年5月2日）等相關(guān)*政策解析
4.央行《關(guān)于設(shè)立服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老再貸款有關(guān)事宜的通知》如何支持城市更新項(xiàng)目
（二）城市更新項(xiàng)目分類及操作流程分析
（三）企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目的操作模式分析
（四）城市更新項(xiàng)目的收益構(gòu)成及主要來源
（五）城市更新項(xiàng)目運(yùn)作的核心及要點(diǎn)（人產(chǎn)城融資）
（六）城市更新項(xiàng)目“留改拆”的內(nèi)涵和幾個(gè)評判維度
（七）城市更新項(xiàng)目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇
（八）廣州做地“十條”在城市更新項(xiàng)目中的優(yōu)劣勢分析
（九）城市更新項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)自平衡？
（十）平衡不了如何操作
（十一）征拆、一級開發(fā)和無收入項(xiàng)目資金解決途徑
（十二）城市更新項(xiàng)目資本金的解決方式
1.政策性開發(fā)性金融工具和專項(xiàng)債
2.超長期國債及*預(yù)算內(nèi)投資
3.*財(cái)政補(bǔ)助資金
（十三）城市更新基金的設(shè)立及操作實(shí)務(wù)
（十四）不能拆不能建的城市更新項(xiàng)目如何操作
（十五）城市更新片區(qū)級項(xiàng)目的策劃要點(diǎn)（均一性）
（十六）老舊街區(qū)改造項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)務(wù)
1.老舊街區(qū)改造的性質(zhì)特點(diǎn)分析和運(yùn)作思路及相關(guān)案例
2.地方國有企業(yè)在老舊街區(qū)改造中的作用
3.地方政府及地方國有企業(yè)以輕資產(chǎn)形式主導(dǎo)開展老舊街區(qū)改造
4.老舊街區(qū)改造中如何處理產(chǎn)權(quán)分散的問題
（十七）老舊廠區(qū)改造項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)務(wù)
1.老舊廠區(qū)改造特點(diǎn)的性質(zhì)特點(diǎn)分析
2.“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析
3.以政府收儲形式回收老舊廠區(qū)土地資產(chǎn)的要點(diǎn)及案例分析
4.以資產(chǎn)收購和股權(quán)收購形式獲得老舊廠區(qū)土地資產(chǎn)要點(diǎn)案例分析
5.老舊廠區(qū)中多個(gè)原產(chǎn)權(quán)人的聯(lián)合盤活的案例分析
（十八）完善城市功能及加強(qiáng)城市基建項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)務(wù)與案例解析
（十九）修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)及保護(hù)傳承城市歷史文化項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)務(wù)與案例解析
（二十）地方政府如何籌劃城市更新
（二十一）金融機(jī)構(gòu)如何開展城市更新融資（購置提升貸、并購貸款、分段融資還是一二級聯(lián)動(dòng)融資）
（二十二）建筑企業(yè)如何獲取城市更新工程
（二十三）城市更新項(xiàng)目可采取的投融資模式及案例解析
1.棚改自平衡模式
2.土地預(yù)申請模式
3.二級帶一級模式
4.融資地塊自平衡模式
5.土地權(quán)利歸宗模式
6.權(quán)利人自主改造模式
7.土地權(quán)利人與第三方企業(yè)合作模式
8.存量用地房屋轉(zhuǎn)型升級
9.輕重資產(chǎn)并購更新模式
（二十四）城市更新項(xiàng)目融資模式案例分享
1.城市更新項(xiàng)目融資的特征（改造提升及一二級如何聯(lián)動(dòng)）
2.專項(xiàng)債融資的兩種模式解析
3.銀行在城市更新項(xiàng)目的審批要點(diǎn)
4.城市更新項(xiàng)目各階段商業(yè)化的融資方案設(shè)計(jì)
5.資金的接續(xù)、滾動(dòng)開發(fā)與峰值的設(shè)定
6.存量資產(chǎn)的盤活

模塊二、城中村改造項(xiàng)目操作實(shí)務(wù)與投融資落地實(shí)操
（一）城中村改造政策要點(diǎn)
1.城中村改造與棚改的區(qū)別
2.城中村改造與房地產(chǎn)及房地產(chǎn)新模式構(gòu)建的關(guān)系
3.什么是低效用地再開發(fā)，171號文有哪些支持政策
4.積極推進(jìn)城中村改造*政策要點(diǎn)解讀
5.2025年一攬子增量政策支持城中村改造的政策解讀
（二）城中村改造的三個(gè)層次
1.當(dāng)前存量住宅供給不足城市，當(dāng)前有必要對城中村進(jìn)行拆除重建
2.未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求
3.人口流入有限且目前存量住房過剩地區(qū)的整治提升
4.城中村改造的層次可能的路徑
5.城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑
（三）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式
1.民生公益類項(xiàng)目運(yùn)營，滿足老舊住宅品質(zhì)提升需求
2.市場化商業(yè)運(yùn)營，滿足住宅及產(chǎn)業(yè)需求
3.市場化運(yùn)作和民生保障相結(jié)合，為滿足租賃住宅需求
（四）城中村改造項(xiàng)目的運(yùn)作模式及案例解析
1.通過“房票安置”推動(dòng)城中村改造
2.通過土地整備推動(dòng)城中村改造
3.通過做地模式推動(dòng)城中村改造
4.通過政府回購安置房推動(dòng)城中村改造
5.通過工業(yè)上樓推動(dòng)城中村改造
（五）城中村改造投融資模式解析及案例分享
1.委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式：操作要點(diǎn)與案例分享
2.做地模式要點(diǎn)及石家莊、廣州國企籌資合規(guī)性、可融資性分析
3.土地一二級開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長沙相關(guān)政策及操作案例分享
4.二級贖買一級模式與二級補(bǔ)償一級模式：政策依據(jù)、操作要點(diǎn)及如何市場化融資
5.反向委托（或反向購買）模式：如何實(shí)現(xiàn)凈地一二級聯(lián)動(dòng)融資及案例分享
6.包裝借款模式：央國企兩種借款模式的應(yīng)用要點(diǎn)，如何合規(guī)解決征拆資金與項(xiàng)目資本金，如何進(jìn)行市場化融資？
7.城中村專項(xiàng)債模式：融資的兩種模式介紹及案例分享
（六）城中村改造項(xiàng)目結(jié)構(gòu)化合作模式案例分享
1.“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”做大做強(qiáng)城投模式
2.城中村綜合開發(fā)“投資合作+EPC”模式
3.專項(xiàng)債+土地模式
4.專項(xiàng)債+市場化融資模式
5.認(rèn)購基金+施工總承包模式
6.股權(quán)回購?fù)顺?EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項(xiàng)目如何融資？
7.平臺摘地+融資合作建設(shè)運(yùn)營模式
（七）城中村改造資金來源
1.財(cái)政資金（包括中省補(bǔ)貼及超長特別國債）和專項(xiàng)債
2.城中村改造專項(xiàng)借款（央行投放PSL審貸的主要條件）
3.金監(jiān)局對商業(yè)銀行為城中村提供貸款的要點(diǎn)
4.“專項(xiàng)債+銀行貸款”收購存量閑置土地
5.改造主體自籌
6.社會資本出資及參與模式

模塊三、數(shù)智賦能城市更新暨城中村改造
（一）中辦國辦《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見》（2024年11月26日）要點(diǎn)解析
（二）2024年12月24日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，以“新城建”為引擎打造高水平“數(shù)字住建”要點(diǎn)解析
（三）數(shù)智賦能城市更新投融資模式
1.市政基礎(chǔ)設(shè)施信息化、5G融合、城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺等采用專項(xiàng)債模式
2.政府授權(quán)投資模式
3.企業(yè)投資（投資人+EPC）模式

二、擬邀師資
于  欣：土地開發(fā)利用專家，曾任職于國內(nèi)甲級規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、國內(nèi)知名科技園區(qū)、科技城建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目。用地土地政策咨詢、規(guī)劃修改、風(fēng)險(xiǎn)控制等業(yè)務(wù)，指導(dǎo)拿地企業(yè)爭取新增建設(shè)指標(biāo)，挖掘存量指標(biāo)，獲取項(xiàng)目用地，確保項(xiàng)目盡快合法合規(guī)落位。長期指導(dǎo)眾多知名公司地產(chǎn)一二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營、招商等工作，具有豐富的土地業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與資源。承接眾多開發(fā)拿地企業(yè)勾地業(yè)務(wù)咨詢顧問、專家指導(dǎo)與培訓(xùn)等工作。擅長：城市更新、存量盤活與不動(dòng)產(chǎn)處置：團(tuán)隊(duì)成員對于存量開發(fā)交易與不動(dòng)產(chǎn)處置秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、升值、退出與城市更新模式、流程、實(shí)務(wù)、方向與風(fēng)險(xiǎn)有非常豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。從地塊選擇、項(xiàng)目合作、開發(fā)模式與流程、協(xié)議簽訂、交易價(jià)格、政府談判、心態(tài)博弈、退出機(jī)制、投融資方式、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面指導(dǎo)分析。

三、參會對象
1.政府：發(fā)改委、財(cái)政局、國資委（局）、鄉(xiāng)村振興局、教育局、工信局、民政局、自然資源與規(guī)劃局、住建局、交通局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、林業(yè)局、水利局、商務(wù)局、文廣體旅局、衛(wèi)健委、審計(jì)局、統(tǒng)計(jì)局、市場監(jiān)督管理局、大項(xiàng)目辦等單位負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)人。
2.企業(yè)：參與新型城鎮(zhèn)化、大基建和政府項(xiàng)目的央企、國企、民企、上市公司高管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；低空運(yùn)營機(jī)構(gòu)、科研院所、航空企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人等。低空產(chǎn)業(yè)鏈與企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人
3.金融：商業(yè)銀行、證券公司、基金公司、資管公司、保理公司、擔(dān)保公司、評級公司等

新形勢下城市更新項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新實(shí)務(wù)專題培訓(xùn)班